Assemblea condominiale: le risposte alle domande più frequenti

L’assemblea condominiale è il luogo nel quale il condominio prende le decisioni relative ai beni comuni. Rispetto all’amministratore, che ha poteri circoscritti, l’assemblea ha competenze più ampie e, proprio per questo motivo, è responsabile delle scelte più importanti.

Ad esempio, è suo compito eleggere il terzo responsabile dell’impianto di riscaldamento (sul sito sarci.it trovi tutte le informazioni a riguardo) su nomina dell’amministratore o, anche, approvare il bilancio per gli interventi di manutenzione sull’edificio.

In questo articolo risponderemo alle 5 domande più frequenti sull’argomento.

1 – Cosa fa l’assemblea di condominio?

L’assemblea di condominio, come esplicitato nell’art. 1135 c.c. del Codice Civile, provvede:

• Alla conferma dell’amministratore di condominio e dell’eventuale retribuzione
• All’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini
• All’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione
• Alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori

2 – Come viene convocata l’assemblea di condominio?

Per svolgere i propri compiti, l’assemblea di condominio deve essere convocata garantendo tempi e modi idonei per permettere a tutti i condòmini di partecipare.

Nell’articolo 66 si legge che “oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art.1135 del codice, l’assemblea può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio”.

Questo perché esistono due tipi di assemblea: quella ordinaria e quella straordinaria.

3 – Come e quando vengono avvisati i condòmini?

L’avviso di comunicazione viene divulgato almeno 5 giorni prima della data scelta per l’udienza e deve contenere l’indicazione con l’orario e il luogo della riunione. Se è la seconda convocazione, l’assemblea non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

La comunicazione deve essere inoltrata a tutti i condomini tramite posta raccomandata, PEC, fax o mediante avviso consegnato a mano.

4 – Quali differenze ci sono tra prima e seconda convocazione?

In prima convocazione sono valide tutte le decisioni assembleari approvate con un numero di voti che “rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.

Qualora non sia stato possibile deliberare per mancanza del numero legale, l’assemblea viene convocata in seconda convocazione e le decisioni diventano efficaci se “approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”.

Esistono tuttavia delle eccezioni. Ad esempio, per la nomina e la revoca dell’amministratore e le riparazioni straordinarie di notevole entità è necessario che l’approvazione dell’assemblea ottenga la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c. del Codice Civile.

Spetta al presidente dell’assemblea condominiale, al termine delle operazioni di voto, verificare se è stata raggiunta la maggioranza prescritta dalla legge.

5 – Cosa succede se non si partecipa mai all’assemblea di condominio?

La partecipazione all’assemblea di condominio è un diritto ma non un obbligo. Non è prevista alcuna sanzione per il singolo condòmino che non partecipa alla riunione, ma è suo dovere accettare e adeguarsi alle decisioni prese dalla maggioranza.